芜湖日报
2020年07月02日
第WBA09版:法治

未经授权私售母亲 名下房产应如何认定?

2017年5月,李某与王某签订了一份《房屋买卖合同》,约定:李某出资80万元购买王某代理其母亲赵某出售的位于某小区的一套房屋,李某同意先行支付5万元定金给王某,双方还就首付款及按揭贷款等事宜进行了约定。后王某推脱且拒不接收李某其后的首付款,其亦未按照约定交付房屋,王某告知李某本以为房屋卖80万,其母亲赵某必然会同意,冲动之下签订了合同,事实上王某未取得其母亲赵某授权,且其母亲并没有卖房的打算,故不能继续履行合同义务。为此,李某向法院提起诉讼,请求解除双方签订的房屋买卖合同并双倍返还定金10万元。

法院经审理认为,作为无处分权人的王某与李某之间订立房屋买卖合同仍是合法有效的,但鉴于事实上王某未取得其母亲赵某授权,且其母亲赵某也没有卖房的打算,王某因未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移,李某有权要求解除合同并主张损害赔偿。现李某诉请解除双方签订的房屋买卖合同并双倍返还定金10万元,于法有据,应予支持。

王刚律师点评:本案焦点系“王某作为无处分权人,私售母亲名下房产,王某与买受人李某之间订立合同的效力如何?”

根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

此条是对无处分权情形下买卖合同效力及违约救济的规定,旨在解决出卖人以无处分权为由恶意主张合同无效导致买受人权利救济陷入困境,也是对无权处分合同效力最明确的规范,该规定明确了买受人可以要求无权处分人承担违约责任,而违约责任的前提是合同生效,所以,可推知在没被追认也没有取得处分权的情况下,无处分权人处分他人财产所订立的合同也是有效的。

因此,作为无处分权人的王某与李某之间订立的房屋买卖合同仍应是合法有效的,但鉴于事实上王某未取得其母亲赵某授权,且其母亲并没有卖房的打算,王某因未取得所有权或处分权致使标的房屋所有权不能转移,故李某有权要求解除合同并主张损害赔偿,现李某诉请解除双方签订的房屋买卖合同并双倍返还定金10万元,于法有据,法院遂予以支持。

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